Preço do aluguel: conheça os principais indicadores e saiba como negociar

É preciso, também, considerar um conjunto de fatores para essa negociação – seja para renovação ou para um novo contrato. E o principal passo é o diálogo, segundo especialistas consultados pelo g1. (Confira, mais abaixo, dicas de como negociar seu aluguel.)

A conversa entre inquilino e proprietário é tão importante quanto os indicadores. Prova disso foi o movimento de renegociação, manutenção ou até baixa nos preços dos aluguéis durante a fase mais aguda da pandemia, explica o coordenador do Índice de Preços do Instituto Brasileiro de Economia da FGV, André Braz.

Para medir o preço dos aluguéis no pico da pandemia, Braz cita o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), também publicado pela Fundação Getulio Vargas. O indicador foi lançado oficialmente em janeiro deste ano, com dados a partir de 2019.

Diferentemente do IGP-M, que usa preços ao consumidor, custo de matéria-prima, preços no atacado e insumos da construção civil, o Ivar usa informações obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários sob intermediação de empresas administradoras de imóveis. O indicador mostra, portanto, a variação real dos preços no setor.

Com os dados do Ivar, é possível perceber que a alta nos preços dos aluguéis tem sido superior ao IGP-M, que ficou em 6,52% nos 12 meses encerrados em outubro. No mesmo período, o Ivar chegou a 11,56% – 5,04 pontos percentuais acima do principal índice utilizado pelo mercado.

LEIA TAMBÉM:

O Ivar não é, no entanto, um indicador utilizado pelo setor imobiliário. O índice, que considera contratos de aluguel em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, ainda busca espaço. Por isso, o IGP-M e o próprio Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – atualmente em 7,17%, no acumulado em 12 meses até setembro – são os mais utilizados nos contratos.

O gráfico abaixo mostra como os preços dos aluguéis se descolaram fortemente do IGP-M a partir de junho de 2020, período de intensificação da pandemia. Ou seja, o IGP-M teve forte aumento, enquanto os preços dos aluguéis, em um movimento contrário, caíram.

Segundo o economista André Braz, isso é reflexo da negociação entre locador e locatário, que vai além do indexador estabelecido em contrato.

Os indicadores voltaram a ter taxas mais próximas no início de 2022, com desaceleração do IGP-M e aumento do Ivar (dos aluguéis), refletindo o aquecimento do mercado e a alta na procura pela locação de imóveis após a fase mais aguda da pandemia.

O primeiro passo para negociação é ter conhecimento dos valores aplicados para aluguéis na região do imóvel e, assim, evitar valores abusivos, orienta a advogada e vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, Angélica Rodrigues de Oliveira.

Ainda segundo a advogada, o aumento só pode ocorrer após o encerramento do contrato ou no momento já estabelecido para reajuste contratual.

Ela reforça também que a negociação do valor do aluguel é livre. “A Lei do Inquilinato [8.245/91] traz apenas que o aluguel não pode ser cobrado em moeda estrangeira nem vinculado sobre variação cambial ou de salário mínimo. Há a possibilidade, caso o locador convencione um aluguel fora da realidade do mercado imobiliário, de ajuizamento de Ação Revisional de aluguel”, diz.

Confira as principais dicas para negociar seu aluguel:

A advogada também explica que é possível, no meio de um contrato já indexado pelo IGP-M, por exemplo, alterá-lo para outro indicador. “Essa troca geralmente não é comum, mas pode ocorrer, sendo necessário, caso o contrato ainda esteja vigente, um aditivo contratual para que a alteração seja realizada.”

Para a professora de Finanças da Fundação Armando Alvares Penteado (Faap) Virgínia Prestes, a situação financeira do locador – anos sem aumento ou perda de emprego, por exemplo – pode ser um argumento contra o aumento do aluguel. Ela também orienta a observar o mercado.

Virgínia reforça que o aluguel é uma das principais despesas obrigatórias fixas e, por isso, é imprescindível o controle financeiro. A dica é organizar uma planilha de orçamento doméstico, com despesas mensais e anuais.

Por ser, geralmente, a maior despesa – e obrigatória –, o aluguel deve vir primeiro no controle financeiro. “Depois, vêm outras, como a conta de luz, que é uma despesa obrigatória, porém variável – a família pode diminuir, se for o caso.”